Z artykułu dowiesz się:

Czym różni się zadatek od zaliczki

Zadatek został uregulowany w Kodeksie cywilnym i wywołuje określone skutki w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, strona niewykonująca zobowiązania może stracić przekazaną kwotę albo zostać zobowiązana do oddania jej podwójnej wartości. Zadatek ma więc mobilizować kupującego i sprzedającego do doprowadzenia transakcji do końca.

Zaliczka nie została objęta takim samym szczególnym mechanizmem. Jest to kwota przekazana na poczet przyszłej ceny mieszkania, którą po zawarciu umowy sprzedaży odejmuje się od pozostałej należności. Jeżeli transakcja nie dochodzi do skutku, zaliczka co do zasady powinna zostać rozliczona i zwrócona. Nie oznacza to jednak, że strona odpowiedzialna za zerwanie umowy nigdy nie może odpowiadać za powstałą szkodę.

• Funkcja zadatku – zabezpiecza wykonanie zobowiązania i może mieć dotkliwe skutki dla strony odpowiedzialnej za niedojście transakcji do skutku.
• Funkcja zaliczki – stanowi przedpłatę zaliczaną na poczet uzgodnionej ceny mieszkania.
• Rezygnacja kupującego – zadatek może przepaść, natomiast zaliczka zasadniczo podlega zwrotowi i odrębnemu rozliczeniu.
• Rezygnacja sprzedającego – przy zadatku możliwe jest żądanie dwukrotności wpłaty, a przy zaliczce zwracana jest wpłacona suma.
• Treść umowy – strony mogą szczegółowo określić sytuacje, w których pieniądze są zatrzymywane, zwracane albo zaliczane na cenę.

O charakterze wpłaty powinna jednoznacznie przesądzać umowa. Sam przelew pieniędzy bez wyraźnego określenia, czy jest to zadatek, czy zaliczka, może prowadzić do sporu. Najbezpieczniej użyć jednego pojęcia konsekwentnie w całym dokumencie oraz opisać jego skutki.

Co dzieje się z wpłatą po zakupie mieszkania

Jeżeli strony zawrą przyrzeczoną umowę sprzedaży, zarówno zadatek, jak i zaliczka są zazwyczaj zaliczane na poczet ceny mieszkania. Kupujący nie wpłaca wtedy całej ceny od początku, lecz pomniejsza ją o kwotę wcześniej przekazaną sprzedającemu. Sposób rozliczenia powinien zostać dokładnie opisany w umowie przedwstępnej i późniejszym akcie notarialnym. Pozwala to uniknąć rozbieżności dotyczących pozostałej kwoty do zapłaty.

Przykładowo, jeżeli mieszkanie kosztuje 700 000 zł, a kupujący wcześniej przekazał 30 000 zł, przy zawieraniu umowy sprzedaży pozostaje do zapłaty 670 000 zł. Nie ma przy tym znaczenia, czy wcześniejsza wpłata została prawidłowo określona jako zadatek, czy zaliczka. Najważniejsza różnica ujawnia się dopiero wtedy, gdy umowa nie zostanie wykonana.

W umowie należy wskazać numer rachunku, termin przekazania pieniędzy i sposób ich zaliczenia na cenę. Warto również zachować potwierdzenie przelewu z jednoznacznym tytułem płatności. Przekazywanie dużej kwoty w gotówce utrudnia późniejsze udowodnienie, kiedy, komu i z jakiego tytułu została ona wręczona.

Skutki rezygnacji kupującego lub sprzedającego

Jeżeli kupujący przekazał zadatek, a następnie bez przewidzianej w umowie podstawy rezygnuje z zakupu, sprzedający może odstąpić od umowy i zachować otrzymaną kwotę. Co do zasady nie musi wcześniej wyznaczać kupującemu dodatkowego terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej. Przy zadatku wynoszącym 40 000 zł finansowym skutkiem rezygnacji kupującego może być utrata całej tej sumy.

Jeżeli za niewykonanie umowy odpowiada sprzedający, kupujący, który przekazał zadatek, może odstąpić od umowy i żądać sumy dwukrotnie wyższej. Przy wpłacie 40 000 zł żądanie może więc wynosić 80 000 zł. Mechanizm ten nie uruchamia się jednak automatycznie w każdej sytuacji, ponieważ znaczenie ma przyczyna niewykonania zobowiązania oraz treść zawartej umowy.

Gdy umowa zostaje rozwiązana za zgodą obu stron, zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty jego dwukrotności odpada. Taki sam skutek występuje zasadniczo wtedy, gdy do niewykonania dochodzi z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada, albo z przyczyn obciążających obie strony. W praktyce ustalenie odpowiedzialności może wymagać analizy dokumentów, korespondencji i konkretnych okoliczności transakcji.

W przypadku zaliczki nie działa mechanizm jej automatycznego zatrzymania ani zwrotu w podwójnej wysokości. Kwota powinna zostać zwrócona stronie, która ją przekazała, jeżeli nie ma już podstawy do zaliczenia jej na cenę. Druga strona może jednak dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, jeżeli wykaże odpowiedzialność kontrahenta, wysokość szkody i związek między naruszeniem umowy a poniesionymi kosztami.

Brak kredytu hipotecznego a zwrot pieniędzy

Odmowa udzielenia kredytu hipotecznego jest jednym z najczęstszych powodów, dla których kupujący nie może zawrzeć umowy sprzedaży w ustalonym terminie. Sam brak finansowania nie oznacza jednak automatycznie, że sprzedający musi zwrócić zadatek. Jeżeli kupujący bezwarunkowo zobowiązał się do zakupu, ryzyko zdobycia środków może obciążać właśnie jego.

Najlepszym zabezpieczeniem jest wpisanie do umowy przedwstępnej klauzuli kredytowej. Powinna ona określać, czy odmowa banku uprawnia kupującego do odstąpienia od umowy i odzyskania zadatku albo zaliczki. Należy również ustalić, ile decyzji odmownych trzeba przedstawić i w jakim terminie kupujący ma złożyć kompletne wnioski kredytowe.

Klauzula może wskazywać, że zwrot nastąpi wyłącznie w przypadku odmowy spowodowanej negatywną oceną zdolności kredytowej. Strony mogą też przewidzieć, że ochrona nie obejmuje sytuacji, w której kupujący nie dostarczył bankowi dokumentów, złożył wniosek po terminie albo dobrowolnie zrezygnował z oferowanego kredytu. Im bardziej precyzyjne warunki, tym mniejsze ryzyko sporu o przyczynę nieuzyskania finansowania.

Warto ustalić także możliwość przesunięcia terminu zawarcia aktu notarialnego, gdy bank prowadzi jeszcze analizę wniosku. Sztywny termin bez możliwości przedłużenia może doprowadzić do naruszenia umowy mimo prawidłowych działań kupującego. Przy zakupie finansowanym kredytem umowę przedwstępną najlepiej podpisać dopiero po wstępnym sprawdzeniu zdolności i zgromadzeniu dokumentów potrzebnych bankowi.

Umowa przedwstępna zwykła i notarialna

Umowa przedwstępna powinna określać najważniejsze postanowienia przyszłej umowy sprzedaży. W przypadku mieszkania będą to przede wszystkim strony transakcji, dokładne oznaczenie nieruchomości oraz uzgodniona cena. Warto wskazać również termin podpisania aktu notarialnego, sposób zapłaty i zasady wydania lokalu. Nieprecyzyjna umowa może utrudnić dochodzenie praw niezależnie od tego, czy wpłacono zadatek, czy zaliczkę.

Zwykła pisemna umowa przedwstępna jest ważna, ale zapewnia słabszą ochronę w przypadku odmowy zawarcia umowy sprzedaży. Poszkodowana strona może zasadniczo dochodzić naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Zakres takiego roszczenia może obejmować na przykład uzasadnione koszty przygotowania transakcji, ale zależy od okoliczności konkretnej sprawy.

Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego może umożliwić żądanie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Ma to szczególne znaczenie, gdy sprzedający po otrzymaniu korzystniejszej propozycji próbuje sprzedać lokal innej osobie. Silniejszy skutek umowy notarialnej nie oznacza jednak, że każda sprawa zakończy się szybko i bez dodatkowych kosztów.

Przeniesienie własności mieszkania zawsze wymaga aktu notarialnego. Sama umowa przedwstępna, nawet zawarta przed notariuszem, nie czyni kupującego właścicielem lokalu. Przed jej podpisaniem trzeba sprawdzić księgę wieczystą, tytuł prawny sprzedającego, istniejące hipoteki, służebności i ewentualne prawa osób trzecich.

Jak zapisać zadatek lub zaliczkę w umowie

Umowa nie powinna ograniczać się do stwierdzenia, że kupujący przekazuje określoną kwotę. Należy jednoznacznie nazwać wpłatę i określić jej przeznaczenie. Nie warto używać równocześnie sformułowania zadatek i zaliczka w odniesieniu do tych samych pieniędzy. Taki zapis może utrudnić ustalenie, jakie skutki strony rzeczywiście zamierzały osiągnąć.

• Rodzaj wpłaty – wskaż jednoznacznie, czy przekazywana kwota jest zadatkiem, czy zaliczką.
• Wysokość kwoty – zapisz ją cyframi i słownie oraz określ, czy stanowi część ceny mieszkania.
• Termin płatności – podaj konkretną datę i numer rachunku bankowego sprzedającego.
• Zaliczenie na cenę – wyjaśnij, w jaki sposób wpłata zostanie rozliczona w akcie notarialnym.
• Warunki zwrotu – opisz skutki odmowy kredytu, wykrycia wad prawnych, rozwiązania umowy i rezygnacji każdej ze stron.
• Termin rozliczenia – określ, w ciągu ilu dni pieniądze mają zostać zwrócone po odstąpieniu lub rozwiązaniu umowy.

Strony mogą zmienić kodeksowe zasady działania zadatku, dlatego każda modyfikacja powinna być zapisana w sposób jednoznaczny. Możliwe jest na przykład ustalenie, że w razie odmowy kredytu zadatek zostanie zwrócony w pojedynczej wysokości. Można również wskazać dodatkowe przypadki, w których kupujący lub sprzedający ma prawo odstąpić od umowy.

W dokumencie warto ustalić, co stanie się z wpłatą, gdy badanie księgi wieczystej ujawni nieznane wcześniej obciążenie albo sprzedający nie przedstawi wymaganych dokumentów. Znaczenie może mieć również brak zgody współmałżonka, nieuregulowany stan spadkowy lub roszczenia osób zajmujących lokal. Przy wysokiej wpłacie treść umowy powinien sprawdzić notariusz albo prawnik zajmujący się obrotem nieruchomościami.

Zakup mieszkania od dewelopera i opłata rezerwacyjna

Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym kupujący może spotkać się nie tylko z zadatkiem i zaliczką, lecz także z opłatą rezerwacyjną. Jest ona pobierana na podstawie umowy rezerwacyjnej, w której deweloper czasowo wyłącza wybrany lokal z oferty sprzedaży. Opłata rezerwacyjna jest odrębną instytucją i nie należy automatycznie utożsamiać jej z zadatkiem.

Zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekroczyć 1 procenta ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym. Jeżeli strony zawrą później umowę deweloperską albo inną przewidzianą ustawą umowę, opłata jest zaliczana na poczet ceny. Deweloper powinien przekazać ją na mieszkaniowy rachunek powierniczy zgodnie z zasadami wynikającymi z ustawy.

Przepisy przewidują zwrot opłaty między innymi wtedy, gdy rezerwujący nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej. Ochrona ta nie oznacza jednak, że każda wpłata na rzecz dewelopera podlega identycznym zasadom. Decydujące znaczenie ma rodzaj zawartej umowy i prawidłowe określenie przekazywanej kwoty.

Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej należy przeczytać prospekt informacyjny, sprawdzić cenę, termin rezerwacji oraz warunki zwrotu opłaty. Warto zwrócić uwagę, czy dokument nie określa wpłaty równocześnie jako opłaty rezerwacyjnej, zadatku lub bezzwrotnej opłaty administracyjnej. Niejasne postanowienia trzeba wyjaśnić przed wykonaniem przelewu.

Jaką wysokość zadatku lub zaliczki ustalić

Kodeks cywilny nie określa jednej obowiązkowej wysokości zadatku przy zakupie mieszkania. W praktyce strony ustalają go kwotowo albo jako procent ceny nieruchomości. Wysokość powinna być na tyle odczuwalna, aby zabezpieczała transakcję, ale nie powinna tworzyć nieproporcjonalnego ryzyka dla jednej ze stron. Im wyższy zadatek, tym większe konsekwencje finansowe ewentualnej rezygnacji.

Przy mieszkaniu kosztującym kilkaset tysięcy złotych nawet kilka procent ceny może oznaczać kilkadziesiąt tysięcy złotych. Kupujący nie powinien przekazywać takiej sumy przed sprawdzeniem księgi wieczystej, dokumentów własności i tożsamości sprzedającego. Należy również ustalić, czy nieruchomość nie jest przedmiotem egzekucji, sporu albo wcześniejszej umowy zawartej z inną osobą.

Zaliczka jest zwykle mniej ryzykowna dla kupującego, który nie ma jeszcze pewnego finansowania albo nadal analizuje dokumenty. Daje jednak sprzedającemu słabsze zabezpieczenie, ponieważ nie podlega automatycznemu przepadkowi. Sprzedający może więc preferować zadatek, szczególnie gdy zobowiązuje się do wycofania mieszkania z rynku na dłuższy czas.

Wybór powinien być wynikiem negocjacji uwzględniających etap transakcji, sposób finansowania i stan prawny lokalu. Można również podzielić płatność na mniejszą kwotę przekazywaną przy umowie przedwstępnej i pozostałą część ceny płaconą po spełnieniu określonych warunków. Każda wpłata powinna być udokumentowana i powiązana z konkretną umową.

Kiedy wybrać zadatek, a kiedy zaliczkę

Zadatek może być korzystny, gdy obie strony są zdecydowane, dokumenty nieruchomości zostały sprawdzone, a sposób finansowania nie budzi poważnych wątpliwości. Zapewnia większą presję na terminowe doprowadzenie transakcji do końca. Chroni również kupującego przed bezpodstawną rezygnacją sprzedającego, ponieważ pozwala żądać podwójnej kwoty.

Zaliczka może być bezpieczniejsza na wcześniejszym etapie negocjacji. Jest szczególnie warta rozważenia, gdy kupujący czeka na decyzję banku, analizę prawną albo dokumenty potrzebne do oceny nieruchomości. Brak mechanizmu przepadku ogranicza ryzyko natychmiastowej utraty całej wpłaty.

Nie oznacza to, że zaliczka pozwala bez konsekwencji zrezygnować z prawidłowo zawartej umowy przedwstępnej. Strona, która bez podstawy uchyla się od wykonania zobowiązania, może odpowiadać za szkodę. Różnica polega na tym, że druga strona musi oprzeć swoje żądanie na odpowiednich przepisach i wykazać poniesioną stratę, zamiast automatycznie zatrzymać przedpłatę.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie zależy od interesów obu stron i treści całej umowy. Nazwa wpłaty nie zastąpi klauzul dotyczących kredytu, wad prawnych, terminów, dokumentów i warunków odstąpienia. Przy zakupie mieszkania oszczędność na analizie umowy może okazać się znacznie mniejsza niż koszt późniejszego sporu.

Najczęściej zadawane pytania dotyczące zadatku i zaliczki przy zakupie mieszkania

Czy zadatek zawsze przepada, gdy kupujący nie otrzyma kredytu?

Nie w każdej sytuacji, ponieważ decydujące znaczenie ma treść umowy i przyczyna niedojścia transakcji do skutku. Bez klauzuli kredytowej odmowa banku może jednak nie wystarczyć do odzyskania zadatku.

Czy zaliczka zawsze musi zostać zwrócona?

Jeżeli umowa sprzedaży nie zostaje zawarta i nie istnieje podstawa do zatrzymania pieniędzy, zaliczka co do zasady podlega zwrotowi. Nie wyklucza to odrębnego roszczenia odszkodowawczego wobec strony odpowiedzialnej za niewykonanie umowy.

Czy zwykła pisemna umowa przedwstępna wystarczy do zakupu mieszkania?

Może skutecznie zobowiązywać strony, ale nie daje tak silnej ochrony jak umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego. Akt notarialny może umożliwić dochodzenie przed sądem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.